• 房地產關鍵數據出爐,樓市又要降溫了!
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-07-16  /  瀏覽:3035 次  /  

      7月15號上午,國家統計局公布了我國上半年宏觀經濟運行情況和主要經濟數據。


  上半年國內生產總值450933億元,按可比價格計算,同比增長6.3%。分季度看,一季度同比增長6.4%,二季度增長6.2%。


  2019年1—6月份,全國房地產開發投資61609億元,同比增長10.9%,增速比1—5月份回落0.3%。其中,住宅投資45167億元,增長15.8%,增速回落0.5個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為73.3%。


  這說明,今年的小陽春已經消失,樓市已開始全面轉向。


  樓市數據怎么了?


  我之前在《房地產面臨拐點!接下來,炒股還是買房?》中提到過住宅用地成交總建筑面積數據的下滑,以及一至四線城市的土地成交累計增速見頂回落。


  現在回過頭,再結合剛剛公布的上半年和7月份樓市數據,你會發現這些都正在變成事實。如果你關注我的文章的話會發現,今年4月份開始,國內的房地產政策已經面臨拐點,考慮到現在的房地產數據有一定的滯后性,小陽春的消失很有可能在5月份就已經開始了。


  先來看上半年的數據:


  1、2019年1—6月份,全國房地產開發投資同比增長10.9%,增速比1—5月份回落0.3%。


  2、2019年1—6月份,全國固定資產投資(不含農戶)299100億元,同比增長5.8%。


  專家解讀:房地產開發投資連續兩個月下降,說明不是偶然現象,過去的經驗證明,房地產開發投資一般是作為房地產調控松緊的重要參考,房地產開發投資高位回落一方面說明官方房地產調控取得成效,另一方面也說明未來房地產調控太過于收緊的空間有限,否則會影響固定資產投資。


  2、1—6月份,住宅銷售面積下降1.0%,辦公樓銷售面積下降10.0%,商業營業用房銷售面積下降12.3%。其中,住宅銷售額增長8.4%,辦公樓銷售額下降12.5%,商業營業用房銷售額下降10.0%。


  專家解讀:之前我在文章《未來幾年,這類房子風險最大?》中提到過深圳(樓盤)部分寫字樓空置的風險,現在看來這并不是局部現象。


  由于樓市小陽春,住宅樓在加杠桿的同時,寫字樓全面回落,無論是銷售面積還是銷售額,寫字樓和商業營業用房都下降10%,未來這類的房子確實比較麻煩。


  3、1—6月份,房地產開發企業到位資金84966億元,同比增長7.2%,增速比1—5月份回落0.4個百分點。


  專家解讀:數據越少,事越大。到位資金情況意味著融資情況,雖然環比只下跌0.4%,但是相比1-4月份的8.9%相比回落較多。顯然,現階段以及未來,房企的日子并不會好過。


  未來房企的日子好過嗎?


  7月份以來,樓市調控收緊使得因城施策被貫徹得更加徹底,西安、蘇州等熱點城市接連被“點名”,更重要的是,銀保監會和發改委也對房地產信托和海外融資動手了,房企融資全面受限。


  7月初,銀保監會要求部分信托公司控制房地產信托業務增速,提高風險管控水平。


  7月12日,發改委發布《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》,要求房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。


  連續兩劑猛藥,對樓市的影響不言而喻,相比之前的的調控政策,這種對資金的限制似乎是對房地產資金的又一次釜底抽薪。對于未來房企和樓市的融資,我想以下兩點最值得關注:


  1、收緊房企融資更多是針對土地。2016年10月以后樓市全面收緊,部分房企利用境外債進行融資,2017年境外債發行規模為2898億元,同比大幅增長396%。2018年二季度和四季度同比又大增,直到今年5月份出現環比下降89%,同比下降62%,走弱趨勢愈加明顯。


  不過,近期收緊房企融資我想主要是針對土地。上半年,土地溢價率環比上漲了5%,較去年下半年明顯回暖。一二線城市土地成交量同比分別上漲了20%和9%,三四線收縮明顯。總體來看,全國300城經營性土地成交建筑面積達到9.5億平方米,同環比分別下跌13%和28%。


  很明顯,上半年土地成交呈現縮量上漲的態勢,但這種上漲并不健康。所以基于定向調控,收緊房企融資政策也與“因城施策”一致,更多體現為結構化調控,比如點名“部分”信托公司,而非全部,也就是說為了控制部分城市土地市場過熱而采取的措施。從過去幾年來看,每當收緊融資時,也是土地市場過熱之時。


  2、中小房企面臨更大壓力。一方面,收緊融資短期內影響有限,但長期很明顯,所以未來的拿地數據可能會更難看,甚至出現一波降價促銷小高潮。另一方面,對融資渠道不多的中小房企影響很大,因為同樣是加速去庫存和銷售回款,中小房企的壓力會更大。我們從根據房企融資集中度可以看出一些信息。克而瑞數據顯示,2019上半年房企融資集中度(TOP30房企融資總額/95家典型房企融資總額)為65%。雖然目前該數據與過去兩年持平,但我相信到年末這一數據會高于過去兩年。


  總體而言融資渠道多的龍頭房企反而會在這場惡戰中不戰而屈人之兵,但總體房地產投資增速繼續回落的概率還是很大的。


  關于未來樓市的走向,我在此前的文章中說的比較明白,上半年樓市數據出來后并沒有感到太多意外,不過定向調控的力度卻有點超預期,但我想這對于樓市來說并不是壞事,出來混總是要還的,不是嗎?


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