• "穩房租"新規來了!房東不許擅自漲租,違規租房要補稅
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-07-10  /  瀏覽:3046 次  /  

      近日,北京、深圳相繼發布文件,向租房市場動了刀子。不僅要求房東不能擅自單方面漲租,還對租金設定了“指導價”和網簽備案要求,未按規定出租房屋的房東,將被追繳稅。


  在大城市打拼的追夢人們,似乎不用再被房東突然的漲價打個搓手不及。但是,房租真的能穩得住嗎?這真的是解決房租不斷上漲的唯一方法嗎?


  一


  房東不許擅自漲租


  這次“穩房租”,下手不輕。


  從2019年7月8日開始,北京市開始正式實施新版《北京市住房租賃合同》示范文本,以及配套使用的《北京市房屋出租經紀服務合同》和《北京市房屋承租經紀服務合同》示范文本。


  合同示范文本中明確規定,未經雙方當事人協商一致,出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。合同提前解除的,出租人應在合同解除后約定日期內退還已收但尚未發生的租金。


  一句話來說,房東不能再單方面擅自漲租,出租人和租客之間的權益和責任,更加對等。


  對房租下手的不只是北京一個城市。南方的深圳,在穩房價這件事上,走得更遠。


  根據深圳市住房和建設局發布的《關于規范住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見(征求意見稿)》,制定全市統一的住房租賃合同示范文本,租賃雙方應當在合同期限內嚴格履行合同約定;


  出租人不得單方面提高租金,不得隨意克扣押金,不得巧立名目收費。


  換言之,未來深圳不僅將建立租房網簽制度,而且推出租房指導價格制度,且以租房繳稅作為管理制約。


  問題在于,政府指導價,是否真能指揮房租價格走向?


  二


  房東敢違規租房?追繳稅款


  穩房租和穩房價一樣,僅靠喊話難有作用。但這一次,情況有些不一樣。


  深圳市住房和建設局發布的《關于規范住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見(征求意見稿)》中,提到,深圳房屋租賃企業在向個人出租住房時,需在政府租房交易服務平臺上登記或備案。


  如租金不高于指導價格,可適當降低其增值稅征收率;個人在政府租賃平臺上簽約且租金不高于指導價的,在2023年底前實行零稅率。


  遏制任意漲價的利器就在這里:出租房屋是要繳稅的。


      如果出租人按照相關規定出租房屋,可以享受零稅率的優惠,如果出租人不進行備案網簽,或價格高過指導價,還有一個大殺器。不僅按現行規定收稅,還會被依法追繳以往應繳稅款。


  目前租房市場的真實情況是,房東大多與與租客自行簽約,不涉及備案網簽,稅務機構也無從得知出租人的房屋出租情況,更難以征收相應稅款。但是,如果未來強制備案網簽,那么避稅空間就不復存在。


  這里所說的繳稅,包括增值稅、個人所得稅以及城市教育附加費等,而且租賃房作為經營性房產,還必須繳納房產稅。


  時代周報查詢發現,目前,深圳個人出租住房按照5%綜合征收率計征稅款。計算方式為:應納稅款=租金收入x應稅征收率(5%)。而北京同樣規定,個人出租房屋按照5%綜合征收率計征稅款。


  2019年2月,北京、上海、廣州、深圳下調了個人出租住宅的稅率,對于月租金不超過10萬元的,北京、深圳的綜合征收率均減半,分別降為2.5%、2.25%。


  因此,若是出租人違反網簽備案及指導定價規定,最少2.5%的綜合稅率,是逃不掉的。


  比如一套房子月租金8000元,用8000除以1.05得到不含稅的租金(剔除掉租金中包含的5%的增值稅),再乘以稅率2.5%,就是房東應該繳納的稅款,應為210元。


  一旦追溯以往應繳稅款,便遠遠不止是210元。僅以一年租金來計算,房東就需要補繳2520元。


  出租時間越長,補繳稅款將越多。


  可見以房東繳稅作為穩定房租的利器,有著極強的現實針對性,同時也是一次示范。


  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受采訪時表示,此次深圳出臺《意見》具有很明確的導向,即租賃市場的價格管控也開始出臺。這也是全國第一個較為全面的“穩租金”的政策,其政策框架和具體做法值得全國其他城市學習。


  后續預計會有更多城市出臺穩租金的系列政策。


  三


  對房租下手的真實原因


  為了穩定房租,各地想了不少招。然而,房租為什么需要穩定?在一個市場化的房屋租賃市場中,租金價格真的需要“指導價”嗎?


  2019年7月10日,國家統計局發布了2019年6月份全國居民消費價格指數CPI和工業生產者出廠價格指數PPI數據。其中,租賃房房租環比漲0.2%;同比漲2.0%;整個上半年則同比上漲2.3%。


  房租上漲,并不是今年才有的景象。2018年的此時,房屋租賃市場曾迎來一波漲價熱潮。


  2018年7月,北京住房租賃月租金均價為4902元/套,環比6月份上漲2.9%,已然超過2017年北京全市月人均可支配收入。北京租房者的房租收入比,已驚人地超過58.6%。


  央視財經以《畢業季催生暑期租房“熱” 北京租房市場量價齊升》為題對此進行報道,引發討論。當時,市場上甚至出現兩家長租公寓爭搶房源的現象。


  北京市民陳先生在網絡論壇發帖稱,他在天通苑有一間120平方米的三居室準備出租,陳先生心里預期是7500元每月,自如先報價8500元,蛋殼加到9000元,隨后自如又提到9500元,雙方互相加價,幾輪過后,蛋殼最終給到10800元每月。

  對房屋租賃市場的爆炒,引起租金價格不斷上漲。更引得無數租房人頗有抱怨之詞。


  尤其每年的7、8月份,均為應屆畢業生租房旺季,此時整治房屋租賃市場,或許也有此考慮。


  在一二線大城市,租房是許多人的第一站。房價過高還能以無奈的態度置身事外,轉往租房市場。


  房租一旦過度上漲,超出必要的承受底線,那就無路可退。影響的不僅是消費,還關乎城市經濟發展和吸引人才的基本盤。


  四


  房源仍舊太少


  但政府指導價或許還不是解決房租亂漲的終極武器。


  以北上廣深等為代表的大城市,其人口吸引力冠絕全國,換句話說,這些城市的人口會越來越多。


  2018年,深圳新增人口49.46萬,成為全國人口增量最多的城市。


  面對不斷增加的人口,僅以壓制房租來解決住房租賃問題,或許不太可靠。假若市場上可租賃住房總量一直沒有變化,但人口卻連年增多,供求關系影響之下,房租幾乎沒有不上漲的可能。


  深圳在租賃住房上,下了極大力氣。


  按照《前述關于規范住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見(征求意見稿)》,到2022年新增建設籌集各類住房60萬套,其中租賃住房不少于30萬套。


  同時,北京市住建委官網披露《北京市印發2019年度政策性住房首批開工、竣工計劃》。有17.2萬套政策房列入開工計劃,在計劃年內開工的項目中,包含45個政策性租賃房項目,約有4.6萬套房源。


  懷揣夢想來到一個城市的人們,需要的不僅僅是穩定的房租,更需要有房可租。


  更多的租賃住房,或許才是對付房租不斷上漲的更有力武器。


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