• 房地產爆炒過后,全國無洼地!
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-07-06  /  瀏覽:3080 次  /  

      現在,還有洼地嗎?


  房產小白最喜歡問的一句話:“哪里有洼地?”或“**城市是洼地嗎?”


  現在聽到這句話,我都會覺得很無奈。


  樓市到了這一刻,該漲的漲過了,該跌的跌過了。


  我想每個人都應該學會接受的一個事實是:除了長沙,全國基本不存在“大家都沒看到,唯有你看得到的洼地”。


  勁風過處,寸草不生!大水漫過,全無洼地!


  聰明的資金填平了一個又一個洼地,這是一個無比理性的市場。


  遺憾的是,被裹挾進場的購房者可能連塔樓和板樓都分不清,更別說受過市場教化。


  以前,大多數人都會習慣,以“價差”來推論洼地。


  例如鄭州基本面是1.5萬/㎡,而同等級城市西安基本面才1.2萬/㎡,就覺得西安樓價是洼地;


  武漢武昌老城區動輒2.5萬/㎡靠上,而當時還沒有地鐵通達、片區內安置房密布的白沙洲才1.2萬/㎡,就覺得白沙洲是洼地;


  廣州老城改善板塊廣鋼新城均價4.8萬/㎡,而1號線4站之隔,佛山規劃最好的千燈湖板塊僅僅是2.5萬/㎡,就覺得千燈湖是洼地;


  .......


  經過了這三年的爆炒,原本的洼地早就被填平。


  西安這波搶人,早已把已填的洼地填滿,鄭州、西安統統1.5萬/㎡基本面,兩者已無差異;


  武漢白沙洲通了地鐵,還是離主城區較近的剛需聚集區,現在也已漲到1.8萬/㎡,價格已經補漲;


  佛山千燈湖被廣州客掃了一波又一波,站上3萬/㎡的高位,越來越淪為佛山剛需改善的地緣市場;


  放眼當下樓市,可以非常直白地說:


  爆炒過后,全國無洼地。


  當然,除了極度遏制炒房的長沙。


  或許我們可以把這一刻的長沙理解為2018年初積勢的蘇州。


  今天,所有城市呈現出的房價,都是他們相匹配的價格,背后可能有城市劣勢的原因折損房價。


  例如:可能有城市首位度高,而基建推動緩慢的矛盾,如廣州;供應量大而本地購買力不足的矛盾,如重慶...


  也可能有城市獨特優勢增添房價。


  例如雖然人口少產業羸弱但有獨特自然資源的加持,如三亞、廈門、珠海...


  一增一減,其實都是合理的。


  而短期平穩,長期看好的市場,我們應該抱有什么的投資心態?應該持有什么樣的投資選籌邏輯?


  放棄暴擊心態,長持!


  時至今日,大家也越來越接受的一個事實是:


  短期內全國根本不存在哪個城市會有機會突然間暴擊,房價翻倍。


  畢竟“槍打出頭鳥”這個事大家都懂,不管是上半年因為逆勢上漲而加碼限售的蘇州,還是防止投資客一買房就遷戶口而加碼限購的西安,雖然都躁動了一番,但是都沒有偏離正常的漲幅。


  對一二線城市限漲,已經是板上釘釘的事。


  一線城市越來越淪為政策市,二線城市只能是吃城鎮化的紅利,依靠未來人口增量、產業增量,走出一個3年左右的慢牛行情。


  至于三四線城市,最近又借著“地王”妖風妄想把已顯頹勢的行情重新拉回來,不少三四線的置業顧問都學會了拿著“面粉貴過面包”的土拍價,簡單粗暴地告訴你:還要漲。


  但棚改透支了至少未來5年的購買力愣是把這股躁動按住。


  沒有購買力支撐,何來上漲契機?


  短期來看,基本不存在能夠短期暴擊的城市。


  以前,根據房價輪動規律,快進快出,一線上漲輪動到二線,那就去降維打擊二線;市區上漲輪動到郊區,那就去降維打擊郊區。


  這種快進快出的方法,在當前穩如老狗的市場,完全失效。


  那該怎么玩?


  目前,投資者的心態已經漸漸轉變,認可了房產投資不能持續有烈火烹油的行情。


  放棄暴擊心態,只能長持!


  什么是值得長持的房子?


  那在企穩市場中,如何尋找值得長持的房子?


  在上一輪的行情中,教會大多數人的選籌方法就是:跟著大概念去買房,跟著大規劃去買房。


  為什么?


  因為大家都看到了這幾年的城鎮化擴張太快,大拆大建的城建界面更新太快,產業和人口向一二線城市聚集太快。


  于是,大家的共識是:快錢。


  既然速度這么快,那么越大的概念,越能暴擊;越大的規劃,越能暴擊。


  而現在的我們要接受的一個是:現在的城鎮化速度慢下來了,人口增長速度慢下來了,產業增長速度慢下來了。


  你看著這幾年還有產生像華為騰訊阿里那樣的大企業嗎?


  沒有了,護城河已經越來越牢固,現在已經沒有了以前“從0到1”的增量速度了。


  越來越多的城市也意識到:精耕細作才能真正搞活一個片區,而不是肆意攤大餅,那樣所有片區都會粗制濫造,都會起不來。


  所以我們看到:


  廣州喊了19年的“南拓北優東進西聯”,現在一心向東、向南;


  武漢不再是環形擴張,而開始一路向東,深耕光谷;


  重慶不再是一路向北,而是深耕兩江四岸;


  鄭州再無對“南北”雨露均沾,而是一心把錢砸在了北邊;


  .......


  這些城市都開始悄悄修改城市規劃。


  因為他們都意識了:


  未來沒有那么多增量,沒有那么多錢,沒有那么多人,沒有那么多產業。


  這一刻,他們比之前的任何一刻都需要增量,卻也比之前的任何一刻都更難培育增量,所以只能費盡方法搶存量,再一邊培育增量。


  至此,我們也看到二線城市如火如荼的搶人大戰、新區大戰、地鐵大戰。


  以往大家所信仰的大概念、大規劃,未來落地執行的速度,都沒有那么快。


  而在這樣的市場中,選籌邏輯已經如何進化?


  其實我認為開發商是最能夠體會市場冷暖的,他們是用錢投票、用巨量資金投資,踏錯一步,萬劫不復。


  我們可以從最近的土拍窺見,原本方向不同的開發商越來越明晰的共識是:


  到高能級城市去!到一二線城市去!


  所以我們看到:


  6月24日,深圳土拍,光保證金就交了1000多億,競價343輪,最高可售樓面價6.7萬/㎡趕上旁邊房價,每個地塊都捆綁了高達30%以上的人才配建房,龍光越秀中海電建平安重金攬地。


  5月9日,杭州土拍,央企保利豪擲38.6億元拿下蕭山新街單元宅地,不僅封頂價拿地,還包含自持5%


  4月23日武漢土拍,融創以152.4億元的代價,一舉拿下宗關、漢鋼、江夏的4幅地塊,重倉武漢。


  4月19日,廈門土拍,14家頭部房企參與,165輪競價,最終中海以30996元/㎡的樓面價取地,集美新城樓面價地王誕生.......


  而且,從2019年上半年的全國土地市場來看,一線供求走高,二線收金上揚,三線溢價下行。

 

      這也從側面佐證了高能級城市在未來更有想象空間。


  而在這樣“全國無洼地”的市場中,具體選籌應該遵循什么樣的投資邏輯?


  回歸高量級城市、回歸主城、回歸配套、回歸居住


  1. 回歸高能級城市,緊盯一二線城市


  能買一線絕不買二線,能買二線,絕不買三四線。尤其是二線城市核心新區的優質地鐵盤,是非常直接長持的。如杭州的錢江新城和未來科技城、蘇州園區、武漢光谷新區...


  2. 回歸主城,回歸配套


  不要去追逐什么大概念大規劃,能落地的概念和規劃,才是真牛逼。有地鐵有配套才有流動性,可居可租可售,關注片區內二手房的成交價和成交周期。


  要盡可能靠近就業中心區選籌,一線城市的房價邏輯已經非常明顯地體現了:靠近就業中心的房子,才是未來最有上漲空間的。


  而一線城市走過的路,肯定會在二線城市重演。


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