• 深圳老舊小區紛紛申請棚改:房價未改已先動,漲幅30%
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-06-14  /  瀏覽:1327 次  /  

      今年以來,棚改特別是三四線城市的棚改有所降溫。


  不久前,2019年全國棚改計劃出臺,今年的棚改總規模相比去年腰斬。而在近日,央行發布數據顯示,PSL(抵押補充貸款)連續兩月零投放。今年前五月央行累計發放PSL1530億,相比上年同期驟降65%,而PSL正是棚改貨幣化的主要資金來源。


  而在深圳市,城市更新與棚改之間曾經引發一場爭論,許多老舊小區居民期盼城市更新而不是棚改,但最近一段時間以來卻刮起一股“棚改”風,許多老舊小區的居民甚至自發要求棚改。


  棚改吹來房價先動


  首先解釋一下城市更新與棚改的差別。


  城市更新是以“政府引導、市場主導”為主線,開發商作為城市更新主體,按照市場規則,以商品開發為主的市場行為。與一般的城市更新項目不同,深圳的棚戶區改造是以“政府主導、政府投資、政府規劃”為主線,騰挪的土地資源用于建設回遷房、社會資源公共配套與保障性安居工程,不建設任何商品房。


  簡單來說,由房企主導的城市更新房屋賠償比例大一些,新社區也會以商品房為主。


  最早于2005年在東北率先實施的棚戶區改造,在深圳真正興起的“腳步”是在2016年的羅湖“二線插花地”棚改項目成功啟動。目前,位于羅湖區的玉龍、木棉嶺、布心棚改進程順利。在業內人士看來,羅湖二線插花地棚改的有序進行說明相比城市更新,棚改的進度會更快。


  前幾年,深圳一些老舊小區曾出現要城市更新不要棚改的聲音。在位于深圳市福田區梅林片區的中康生活區,當地居民告訴記者,兩年中康生活區舊改聯絡辦公室曾在辦公室門口貼出一篇題為《我們不要“棚改”,我們要“城市更新”——把握最后的舊改機會》的倡議書,文中提到:“現在政府大張旗鼓在推進的是棚改政策,如果在短期內業主簽約人數仍未達到90%,中康小區的舊改項目有可能同碧海花園一樣無條件轉為棚改。”其實,早在2012年中康生活區被列入深圳市城市更新單元計劃,只是多年時間過去了,中康生活區除了越來越斑駁的建筑,似乎沒有什么變化。


  與此形成鮮明的是,最近一段時間以來深圳許多老舊小區掀起了一股棚改風。


  “好不容易有機會申請棚改,我們都很開心,多數人都積極配合”在羅湖區紅崗東村,居民陳先生說起棚改顯得很興奮,“其實幾年前這里就開始說要棚改,但一直沒有大的動靜,直到最近有第三方公司進駐。”記者在現場看到,村內多處掛有橫幅,醒目寫著“主動參與積極配合。共享陽光棚改,共建美好家園(博客,微博)”。不過,也有居民表示,老舊小區要聯系上全部業主,并且所有業主都同意改造,幾乎是不可能的事情。


  記者調查發現,僅僅在羅湖筍崗和福田八卦嶺周邊片區,就有紅崗東村、紅崗西村,梨園公寓、八卦嶺宿舍、鵬盛村、春筍樓等老舊小區傳出或正在進行棚改前期的摸底調查工作,幾乎已是這些片區里面為數不多“剩下”的老舊小區,甚至有一些老舊小區在房企進駐城市更新多年卻無果之下,居民自發選擇棚改。


  只是,棚改的風口到來,首先反應的還是房價。記者調查發現,深圳目前許多傳出棚改消息的老舊小區房價出現一些變化。以紅崗東村為例,該小區二手房房價一直都在每平方米5萬元以下,但最近有中介表示一些業主掛盤價高達每平方米6.5萬元,而且放盤數量有所較少。而在八卦嶺宿舍,目前二手房放盤價格都在每平方米6.5萬至7.5萬元左右。“不管是棚改還是城市更新,一些資金都在賭博,想趁著舊改之前博一把,但出手還需要謹慎。”有中介人員對記者如是說。


  美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,老舊小區要進入棚改流程需要達到一定的條件,而且棚改項目在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求的基礎上,住宅部分除用于搬遷安置住房外,其余全部用作人才住房和保障性住房,存在很強烈的公益屬性,投資客如想進入需要謹慎,因為此類老舊小區的升值潛力相對受限。


  棚改的深圳特色,可以說,棚改在深圳可謂“多點開花”。


  福田區的華富村東、西區棚改已經進入建設階段,甚至已有戶型圖曝光;香蜜二村、河套北區的眾多老舊小區也傳出棚改的消息。南山區科技園片區高新公寓棚戶區改造項目專規近日出爐,正式拉開南山區棚改大幕。當地居民向記者提供了一份由福田區蓮花街道辦和實施主體福田人才安居公司聯合發布的“關于公示《福田區香蜜二村舊住宅區(棚戶區)改造項目住宅房屋搬遷補償安置標準》(征求意見稿)的通告”,香蜜二村已經納入福田區棚戶區改造年度計劃,實施主體為深圳市福田人才安居有限公司,被拆遷房屋補償按建筑面積1:1.2置換或套內面積1:1置換,也可以選擇貨幣補償,按照項目市場評估價給與補償。


  據不完全統計,深圳在2000年之前建的小區合計超過1700個。從目前情況來看,對于大多老舊住宅小區而言,只要能改似乎就滿足了大部分居民的心愿。


  對比之下,歷經了過去兩三年的火爆行情后,棚改退潮背景下的三四線樓市正逐漸降溫。相關數據顯示,2014年全國棚改貨幣化安置比例為9%,2015年快速上升至29.9%,2016年這一比例更是上升到48.5%。“深圳的棚改與內地三四線城市有所不同,居民絕大多數都是選擇房屋置換,很少人會選擇貨幣補償。”開發商工作人員向記者表示。


  就在2018年5月,深圳市政府印發《深圳市人民政府關于加強棚戶區改造工作的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)。棚改意味著政府主導,搬遷補償標準由政府制定并公示,不具有可協商性。值得一提的是,《實施意見》提出了深圳特有的“各區政府主導+人才住房專營機構為主+人才住房和保障性住房”的棚改項目實施模式。棚戶區改造項目在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求的基礎上,其住宅部分除用于搬遷安置住房外,應當全部用作人才住房和保障性住房,以租為主,租售并舉,統一由人才住房專營機構運營管理。


  通過棚戶區改造破解公共住房供應難題,似乎也契合大力發展住房租賃市場的風口。無論是棚改還是城市更新,都不得不面對資金來源問題。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,要鼓勵社會資本介入優質棚改項目。


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