• 商鋪已成最毒投資品,你最好別碰!
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-05-27  /  瀏覽:776 次  /  

  這年頭,有兩件事是非常難。一是制造出“加水就能跑”的水氫汽車,二就是投資一套靠譜的商鋪。


  許多人在問:商鋪能不能投資?


  這里我們給出斬釘截鐵但又不失嚴謹的建議:普通人,不要投商鋪。


  以下三個方面的分析,希望能夠給到你一些幫助。


  不要和趨勢作對


  無論是吳曉波的年終秀,抑或是羅振宇的跨年講,他們都會三番五次的提到“趨勢”二字。


  在中國這樣一個龐大的經濟體中,抓住趨勢往往是財富增值最快的方式,反之也亦然,逆勢而為的成功,一定無比艱難。


  都知道現在的趨勢是互聯網沖擊實體門店,那么這種沖擊究竟有多大,路邊接連倒閉的小商鋪已經給了你答案,數據呈現更是能量化出如今時代的走勢。


  近年來,網購消費額保持井噴增長態勢,即便是2018年出現的同比低點,也有24%的增長。


  在GDP年7%左右增速的情況下,網購額每年幾十個百分點的提升從何而來,毫無疑問只能從實體店鋪去“搶”,這是非常殘酷的現實。


  不僅如此,網絡零售占社會銷售品的比例也在逐年提升。


  每一個點的提升,都意味著實體銷售店鋪所占份額的下降。而且,未來網絡銷售的比例只會越來越高。


  相比于實體店鋪,網購的模式是更符合經濟學規律的。


  這里暫且不談雙方成本的比較,因為現在網絡平臺獲取流量的成本和實體店鋪租金的成本已經不相上下,但網絡可以實現各商家和各消費者的充分競爭,使商品表現出更有利于買賣雙方的價格,而實體店鋪則沒有此優勢。


  中國社科院財經戰略研究院等發布的《流通藍皮書:中國商業發展報告2017》稱,未來5年內,中國的商品交易市場有1/3將被淘汰,1/3將轉型為批零兼有的體驗式購物中心,還有1/3將成功實現線上與線下對接。


  你投資的商鋪所在的市場,很可能就在淘汰之列。


  所以,面對互聯網的大趨勢,商鋪的未來就只剩新零售、餐飲等為數不多的選擇,瑞幸咖啡倒是一個實體店逆襲的典范,不過又有幾個店主有瑞幸咖啡的能力呢?大多數房東根本不管商業運營,只管誰出價高租給誰?


  結果就是一旦店子倒閉,日復一日的空置期大幅降低商鋪的投資回報率。


  不要和錢作對


  商鋪稅高,會直接導致轉手難。


  首先是契稅不同,我們知道,滿兩年以上的二手住宅契稅一般都在1%,滿五唯一的免征。但商鋪的契稅根據各地不同法規一般都在3-5%。


  再就是土地增值稅,與增值稅不同,許多地區住宅的土地增值稅是免征的,但商鋪的土地增值稅是必須要繳納的,而且施行遞進稅率,最高可達增值額的60%。


  拿網上的二手商鋪計算器來算,假設我投資一套50萬的商鋪,以100萬的價格賣出,我需要繳稅25.6萬元,同時,買方還要繳納6.13萬元稅款。


  總的來說,商鋪的稅費基本達到了轉讓價的20%以上,如此高額的負擔,無論是買家承擔還是賣家承擔,都讓雙方到手的利潤大打折扣,商鋪的流動性也就大為降低。


  關于租金,商鋪近幾年的情況也比較平淡。


  根據美聯近日發布的《美聯物業深圳工商鋪季度報》顯示,深圳二手商鋪藍籌價格指數為177.80,同期保持平穩,小幅上升。


  在房價不斷上升的今天,深圳二手藍籌商鋪的租金3年只漲了不到5%,甚至趕不上通貨膨脹的速度,對于投資來講,這是相對虧損的。


  何況,這還是一線城市深圳的藍籌旺鋪,要是其他普通商鋪,租金恐怕還有下降的情況。


  據中原地產研究報告,深圳一手商業批售量自2015年起至2018年持續下滑,2018年供應僅為34.1萬平,較2017年下滑18%,為近年最低值。


  也就是說現在每一年,偌大一個深圳市,所有新開的商業加起來,也就三個萬達廣場。


  不要和風險作對


  按理說商鋪應該是穩賺不賠,相比于股票基金P2P絕對是穩如磐石,為什么還說有風險呢?


  因為,商鋪的流量不穩定。


  我們把商鋪的營收拆分一下,無非是流量乘以人均購買力。


  大學旁邊的商鋪,流量充沛,但購買力不足,所以平價小店很多。


  豪華小區旁邊的商鋪,流量一般,但購買力強勁,所以兒童培訓機構不少。


  一個區域的人均購買力倒是穩定,但流量瞬息萬變。


  在交通便利的今天,大學生們發現學校另一邊又開了條更好吃的美食街,可以果斷拋棄前任尋找新歡,富豪們發現城市那頭的培訓班已經開始教授幼兒園python入門,毫不猶豫地把孩子送過去生怕落后。


  關鍵是,中國現代的城鎮化太快了,商業中心遷移根本猝不及防。拿新一線城市武漢市來說,以前大家都喜歡去中南、司門口、亞貿、武廣等老商業街,結果現在都往光谷和武漢天地跑。


  依靠地段支撐的商鋪,生意隨時會被城市新起的某個商圈給截流,甚至直接被隔壁街的搶了生意。


  而且,在基建大興旗鼓的今天,只要哪個商鋪門口挖個地鐵搞個拆遷,雜亂的工地基本直接宣告商鋪死亡,就算貼個“甩賣”二字,都有可能被工地的藍色隔板給擋個瓷實。


  關于投資和風險,還不得不提道德風險。


  在中國,處處充滿著金融市場套利,無論是不良P2P非法集資“收割血汗錢”,還是趙薇隱瞞公司信息“空手套白狼”,有人的地方就有貪婪。


  商鋪交易也不例外,有些托管型商鋪承諾包租,開發商按月度/季度/年度定時交付租金,你不必擔心租不出去和租金過低,一切由開發商兜著。


  可付個一兩年,就會發現開發商跑路不見了。這時才幡然醒悟,開發商所謂的“商鋪”,可能只是割韭菜的鐮刀。


  如今,中國很多城市的人均購物中心面積已經超過2平米,相比于日韓的1平米和香港的1.5平米,已經算過剩狀態。


  許多開發商明知道現在的商鋪過剩,需求不足,卻還一個勁地在住宅區建底商。


  一方面,迎合城市規劃和城市形象要求,以做商業的噱頭拿到這塊住宅用地;


  另一方面,商鋪可是比住宅貴上幾倍的(深圳萬科云城、半島城邦等熱門樓盤的商鋪能賣到30萬/㎡),這其中帶來的巨額利潤,也許就是使得某些開發商,萌動了收割一波投資商鋪的“有錢人”的想法。


  總結


  我們隨便在各大小區的底商逛逛,不是房產中介就是教育培訓,不是煙酒副食,就是美容美發,要不消費頻次低,要不利潤空間小,空置率更是一貫之高。


  在大型商業紛紛選擇自持經營、贏家通吃的現狀下,分給個體房東的小街鋪的命運,真的很慘淡。


  我們在中山考察的時候,看到一個郊區盤的商鋪門口,竟然曬起了衣服。這種荒蕪的場景,在中國的二三線城市,根本不罕見。


  所以,投資商鋪還是要慎重。


  當然,這里不排除你愿意花費巨大的時間精力并且有能力去挑到少數高收益的旺鋪,也不排除你就是想打造個東京“清月堂”一般的百年老店自己做做生意享受人生。


  只是,現在商鋪買錯的幾率大,普通人還是遠離為妙。


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