• 房地產藍皮書:最近兩三年住房價格上漲嚴重擠占消費
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-05-23  /  瀏覽:855 次  /  

      5月23日,由中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社主辦的2019年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會于5月23日上午9:30在中冶大廈9層第二會議室舉行。 


以下為文字實錄:


中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任、研究員尹中立:

      非常高興參加兄弟單位的成果發布會,關于房地產市場,前面的幾位專家做了很好的點評,今天的主題報告也是非常厚重,所以大部分觀點我也是比較贊同。現在闡述一點或者補充一點自己的一些看法,我的視角是從宏觀經濟的投資和消費的角度來看看當前的房地產市場處在一種什么樣的狀態或者未來有什么樣的政策空間。


      第一,從最近三年來看,房地產市場投資穩中有升,出現了最近20年來持續上升周期最長的一個周期,房地產投資價格持續上升4、5年時間,這在歷史上比較少見。但是我們也看到房地產投資的回升并沒有能夠有效的刺激和帶動相關產業投資的回升。我們看看去年整個固定資產投資只有5%點多,剔除價格上漲的因素,去年固定資產投資大概是零增長,也就是房地產投資不斷地回升并沒有有效的帶動宏觀經濟意義上的投資的回升,為什么會出現這樣的情況?把它作一個分解就可以看出來,因為在GDP統計當中,土地價格因素的上漲并沒有包括在GDP增長當中,是剔除的,也就是在過去幾年當中,房地產投資的增長有很大的水分,表現在主要是由于土地價格的上漲導致的投資金額的上漲,但是在GDP統計當中,在實體經濟運行當中,只有建筑、安裝,也就是實打實的鋼鐵、水泥增加了多少,才成為拉動其他行業有效投資的一個因素,單純因為土地價格因素的上漲,表現的結果是房地產投資是增長了,但是對實體經濟的拉動實際上是在下滑的,剔除土地價格的因素,房地產有效的投資實際上是在下降的。現在有所回升,但是依然處在歷史平均值之下,而且還差的很遠,所以就有一個問題。在歷史上其他時期,為什么投資的增長是有效的,但是在過去幾年,房地產投資當中為什么價格因素占主導因素?這是一個問題。


      第二,我們探討一下房地產與消費之間的關系。最近看了很多報告,關于房地產與消費之間的關系,應該說是針鋒相對,有兩種意見。第一種意見是當下的房地產消費擠占了其他的消費,第二種意見認為房地產價格上漲所帶來的財富效益遠遠大于他的擠出效益,言下之意,現在房價上漲對消費實際上是一個刺激作用,而并沒有去抑制,這兩種觀點是針鋒相對的,潛臺詞也是不一樣的。如果說住房價格上漲擠占了其他消費,言下之意,房價上漲對整個經濟不僅沒有拉動作用,而且是一種負作用。


      如果說房價上漲所帶來的財富效應大于擠出效益,言下之意,我們現在對房地產價格的上漲并不需要采取措施,對GDP正面的貢獻依然占主要地位,結論是不一樣的。從去年的統計指標來看,去年居民的消費尤其是2017年以來,居民消費和居民收入之間存在一個缺口,因為按照一個正常邏輯,居民的消費增長和居民收入增長一定是高度吻合的,這在統計上是沒有什么爭議的。但是2017年之后,我們把這個曲線放在一起看,出現了裂口,居民收入增長速度也是在放緩,但是放緩的速度遠遠沒有居民消費下降速度那么快,二者之間出現了較大的裂口。如何解釋這個問題?我認為結合房地產擠出效益和財富效益,兩條曲線出現裂口的時間是2017年,要考察一下2017年之后什么因素導致了中國居民總體的消費和收入之間出現裂口,我認為裂口的原因就在于我們實施了一個政策,就是2015年底尤其是2016年開始大規模實施的棚戶區改造貨幣化安置這個政策所帶來的結果。因為在未來房地產去庫存,過去幾年當中我們把棚改貨幣化作為一個有效拉動住房消費、有效帶動房地產去庫存的政策工具和手段,帶來的宏觀效應到目前為止還在繼續起作用,但是這個作用在學界和政府決策層,引起的關注程度還不夠大。但我們也看到,今年剛剛公布的棚戶區改造的計劃,由以前的五六百萬套/年下降到今年的285萬套/年,下降的幅度超過50%,我估計是宏觀決策部門考慮到這樣因素的影響。


      它主要表現在三四線城市房價和土地價格上漲的速度過快,因為這樣一個政策的實施導致三四線城市房價持續上漲的時間歷史上少見,上漲的幅度更是絕無僅有,因為每年新增的棚戶區改造的計劃在2017和2018年都是600萬套,在接近50%實行貨幣化安置,就意味著因此每年會對三四線城市新增300多萬套新增的住房需求,每年賣的所有房子是1500萬套左右,因為棚戶區改造貨幣化安置這一項政策就導致了新增了300多萬套住房需求,占整個住房需求的五分之一以上,那么它邊際的刺激作用是巨大的,而且主要表現在三四線城市的房價和土地價格的上漲,因為三四線城市的居民尤其是受到棚戶區改造計劃所覆蓋的居民,他們都是中低收入階層,邊際消費傾向是非常高的人群,但是因為棚戶區改造貨幣化安置這樣一個政策導致他們加杠桿進入到買房的行業,因此這些邊際消費傾向高的人群負債買房之后,他們的消費一落千丈,所以在宏觀上就會表現出來。


      它主要表現在三四線城市房價和土地價格上漲的速度過快,因為這樣一個政策的實施導致三四線城市房價持續上漲的時間歷史上少見,上漲的幅度更是絕無僅有,因為每年新增的棚戶區改造的計劃在2017和2018年都是600萬套,在接近50%實行貨幣化安置,就意味著因此每年會對三四線城市新增300多萬套新增的住房需求,每年賣的所有房子是1500萬套左右,因為棚戶區改造貨幣化安置這一項政策就導致了新增了300多萬套住房需求,占整個住房需求的五分之一以上,那么它邊際的刺激作用是巨大的,而且主要表現在三四線城市的房價和土地價格的上漲,因為三四線城市的居民尤其是受到棚戶區改造計劃所覆蓋的居民,他們都是中低收入階層,邊際消費傾向是非常高的人群,但是因為棚戶區改造貨幣化安置這樣一個政策導致他們加杠桿進入到買房的行業,因此這些邊際消費傾向高的人群負債買房之后,他們的消費一落千丈,所以在宏觀上就會表現出來。


      我們在2017年之前,盡管也有過住房價格快速上漲的時期,但是住房價格快速上漲并沒有擠占消費,但是2017年以來,最近兩三年時間,住房價格上漲嚴重的擠占了消費,就是因為和棚戶區改造貨幣化安置這個政策有關系,因為它讓窮人加杠桿,進入到住房市場,這就是這個政策所帶來的后遺癥,所以我看有關決策部門把今年的棚改的計劃由以前的600萬套下降到285萬套,是不是考慮到這樣一個因素我不太清楚,我估計他可能沒想到那么遠,主要是想著現在三四線城市房價上漲過快,要通過這樣一個閥門調節一下上漲過快的趨勢,還沒有想到消費的問題。因為時間關系主要補充一下,因為從宏觀經濟的角度來看,投資和消費,和房地產是密切相關的一個因素,但是我們以前的研究可能關注到從宏觀經濟的投資消費的視角去關注房地產市場可能還不夠多,我覺得當下是要密切關注這樣一個宏觀的視野。


謝謝。


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