• 蘇州樓市調控大動作!從限售到學位政策調整,給小陽春降溫
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-05-12  /  瀏覽:932 次  /  

       近期樓市成交火熱、土地市場地王頻出的蘇州,終于升級了樓市調控政策,不僅對熱點區域的新房、二手房實施限售政策,而且還調整了土地出讓報價規則。

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  5月11日,蘇州市政府出臺《關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》,一是對土地出讓報價規則進行了調整,土地價格一旦超過市場指導價5%的水平,就要落實“工程竣工才可預售”的政策;二是出臺限售政策,部分區域新房限售3年、二手房限售5年。


       值得注意的是,5月以來國家發改委和央行相繼明確樓市調控方向不變。業內人士認為,在“房住不炒”的主基調下,蘇州理應對樓市持續回暖,土地市場脫離理性上漲的現象進行調控。未來“一城一策”與高頻微調仍然會是樓市調控的主基調,對于在房價和地價上有所露頭的城市仍然會維持打擊,以保證房地產市場的平穩發展。


  蘇州升級調控政策

  5月11日,蘇州市政府出臺《關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》。補充通知如下:


  一、調整土地出讓報價規則,將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置。


  土地競價超過市場指導價5~10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可,土地競價超過市場指導價10~25%后即一次報價出讓。


  二、對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域(東起京杭運河,西至珠江路,南至竹園路,北至鄧尉路)新建商品住房實施限制轉讓措施,購房人自取得不動產權證之日起,滿三年后方可轉讓。


  三、對蘇州工業園區全域二手住房實施限制轉讓措施,購房人新取得不動產權證滿五年后方可轉讓。


  四、蘇州工業園區和其他市(縣)、區,可結合本地實際情況,優化完善施教區內住房的學位政策。


  五、在蘇州工業園區全域內,新取得預(銷)售許可的商品住房,實行人才優先購買政策。房地產開發企業應當將預(銷)售許可建筑面積50~60%的住房,優先出售給在蘇州工業園區就業、創業并在本市無自有住房的人才。


  對于蘇州出臺新政的原因,蘇州市政府表示,是為堅決貫徹落實黨中央、國務院建立和完善房地產市場持續穩定健康發展長效機制的決策部署,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,落實穩地價、穩房價、穩預期的要求,遏制投機炒房,精準施策,合理引導市場預期。


  對此,智庫中心研究總監嚴躍進認為,蘇州此次政策出臺,和此前土地價格上漲、二手房價格上漲等因素有關。政策出臺,說明“房住不炒”的政策邏輯不變,也體現了蘇州在穩地價、穩房價和穩預期方面繼續采取了嚴厲的政策。


  政策第一條調整了土地出讓報價規則,后續土地價格一旦超過市場指導價5%的水平,就要落實“工程竣工才可預售”的政策,這顯然會增加相關開發商的資金約束,拿地方面也會更為理性。


  政策第二、第三條是關于限售政策,對于蘇州工業園區的管控最嚴厲,新房限售期為3年,二手房限售期為5年。類似規定有助于防范各類房源倒賣的現象。實際上近期蘇州市場熱度上升,和蘇州園區的房價炒作有關。尤其是一些二手房的價格過快上漲,干擾了市場預期,此類政策有助于形成更為穩健的購房心態,對于打擊炒房需求、穩定價格有積極的作用。


  政策第四條提到了學位政策調整的內容,不排除后續各類學區房會有收緊的信號。


  政策第五條提到了人才優購的政策,也主要是針對蘇州園區進行的。當前蘇州園區新房不多,從人才創業等需求角度出發,此次政策規定房企必須提供50%比例的住房,顯然是有助于擴充房源和優化人才住房政策的。


  “此次蘇州政策相對細致,對于土地、購房、學區、人才等領域都有較為明確的政策管控,有力地打擊了各類炒房需求。不排除后續在政策落實中,還會有各類檢查,進而進一步促進蘇州樓市尤其是蘇州園區樓市的健康發展。”嚴躍進說。


  樓市地市成交持續火熱


  近期,蘇州房地產市場延續了3月“小陽春”的熱度,不僅樓市成交火爆,而且土地市場也較為瘋狂。


  研究院的監測數據顯示,4月,蘇州二手房成交量為11748套,環比增長99.0%,同比增長84.1%,直逼2012年以來的歷史最高值。4月二手房成交環比增速在10大熱點城市中排名第一。


  研究院研究員姚方指出,觀察歷史數據可知,蘇州2018年二手房市場較火熱,成交量一直處于歷史高位。因樓盤嚴格限價,2018年以來,園區、姑蘇區等核心區域新房供應不足,甚至出現零供應。新盤入市即開即清,因此,部分購房者轉向二手房市場。

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       與此同時,近期蘇州土拍市場也較瘋狂,地王頻出。


  4月29日,中海以35.6億元競得的蘇州園區蘇園土掛(2019)02號地塊,樓面價30287元/平方米,溢價率37.67%,成為蘇州單價地王。


  4月24日,蘇州主城區成交5宗住宅用地,共吸金135.7億元。其中,蘇高新+招商聯合體以50.1661億元競得的高新區獅山街道濱河路東、衡山路北地塊,成為蘇州總價地王。另外,碧桂園拿下的地塊成交樓面價最高,為26288元/平方米,同時溢價率也最高,為56.7%。


  中國指數研究院的統計數據顯示,4月,重點城市土地出讓金TOP20排行榜中,蘇州以156.3億元位居第三。

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       而在4月全國住宅用地成交總價排行榜中,蘇州高新和招商蛇口聯合體以50.2億元拿下的蘇州高新區地塊位列第三。

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      多部門明確樓市調控方向不變


  5月以來,國家發改委和央行相繼明確樓市調控方向不變。


  5月10日,央行有關負責人明確表示,房地產調控和房地產金融政策的取向是沒有改變的,是一貫的。2019年人民銀行還將繼續嚴格遵循“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,以及“穩地價、穩房價、穩預期”的目標,堅持房地產金融政策的連續性、穩定性。


  具體有幾方面的重點:第一是配合實施好房地產市場平穩健康發展的長效機制。第二按照“因城施政”的原則,落實好差別化住房信貸政策。第三是會同相關管理部門,繼續做好房地產市場資金管理的相關工作。第四是完善相關制度,加大對住房租賃市場的金融支持和規范,促進形成“租售并舉”的住房制度。


  5月6日,國家發改委針對此前放寬落戶引發的調控放松猜想給出明確回應,放寬落戶不等于放松對房地產的調控,“房住不炒”定位必須堅持、不能動搖。要始終堅持好房地產平穩健康發展這個底線,城市既要滿足剛性和改善性的住房需求,同時又要堅決避免投機者借機“鉆空子”,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制,防止房價大起大落。


  此前,中央政治局會議再次強調“房住不炒”和建立房地產長效機制,住建部也對部分房價和地價漲幅較大的城市進行了預警提示。


  億翰智庫認為,蘇州此次出臺熱點區域限售政策,拉長房地產投資周期,可以有效打擊投資性需求,防止樓市價格出現非理性上漲。在房住不炒的主基調下,蘇州理應對樓市持續回暖,土地市場脫離理性上漲的現象進行調控。未來一城一策與高頻微調仍然會是樓市調控的主基調,對于在房價和地價上有所露頭的城市仍然會維持打擊,以保證房地產市場的平穩發展。


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