• 土地拍賣市場回暖,企業投資謹慎應對
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-05-09  /  瀏覽:769 次  /  

      數據顯示,前四月,全國土地成交金額TOP10城市累計成交4838億元,同比增長6%。漲幅不算“出格”,對個別二線城市的土地成交熱潮,業內分析人士稱,當前市場變化速度較快,留給房企拿地窗口期很短。如市場熱度較大的鄭州、重慶、寧波等城市存在著土地去化周期長、地價上漲速度快等風險,企業投資拿地需要更加謹慎,切勿盲目跟風求高。


多城現供地小高峰一二線土地市場回暖


為防范流動性風險,2018年房企主動收縮土地投資,拿地銷售比由2017年的0.47回落至0.27,大中型房企回落趨勢更為明顯。2019年伊始,多個城市二手房成交活躍度提高,新房成交量也有觸底反彈的跡象,吸引觀望了近一年的房企們迅速補倉。


在剛剛過去的“年報季”,多數房企在其業績會上也明確指出,2019年將投資重心落到二線城市。即使二線城市涌現大量供地,“僧多粥少”尷尬仍難破解,企業戰略調整及規模需要推動倒逼大部分二線土地回暖。


一季度,天津招拍掛市場共出讓純住宅、商住用地57宗,單季度土地成交金額突破400億元。太原土地市場今年一季度也較以往活躍,供應建筑面積292萬平方米,同比上漲80%;成交建筑面積313萬平方米,同比上升93%。


武漢僅4月23日與4月25日兩天便成交13宗土地,成交金額超310億元,其中個別地塊觸發熔斷機制;相似情況同樣在中部城市合肥發生,4月25日至4月26日兩天合肥出讓26宗地塊,除肥東縣一宗商服用地流拍之外,其余25宗地塊均順利成交,成交總額達到210億元。其中,多宗住宅地塊達到最高限價參與搖號;杭州土地市場4月漲幅顯著,單月成交379億元,累計成交總價850億元,位于成交金額榜榜首;作為西部重點城市,西安土地市場趨于火熱,規劃建筑面積1700萬平方米,位居全國成交面積榜首位。


對此,克而瑞研究中心副總經理楊科偉分析稱,本輪土地市場回暖,與房企融資情況緩解有一定關系。僅在3月,房企融資金額就達到1205億元,境內融資占比達到58%,環比大增30%。


“回爐”地塊溢價成交樓板價超上次流拍價


本輪土地成交小高峰中,涌現出不少“老面孔”,部分去年流拍的地塊重現入市,并實現溢價成交。


據CRIC不完全統計,2018年共有1242幅土地流拍,其中鄭州、湖州、昆明、合肥、太原、天津等城市土地流拍數量均在40宗以上。其中,大部分重回市場進行交易,尤其是近期二線城市土地市場明顯回暖,以二線為首的多城市已經推出部分地塊進行試水。如徐州銅山區大學路2019-1號商住地塊為例,該地塊早在2018年就掛牌,掛牌起始價14.28億元,樓面價為1666元/平方米,最終流拍;本次重新“回爐”后,掛牌起始價9.25億元,經過13個小時、644輪報價后,最終被美的置業競得,成交樓板價達2425元/平方米,溢價率達到73%。


“看似溢價率處于高位,實際上回爐地塊大多調低了出讓底價,使得溢價率指標虛高。”楊科偉稱,值得注意的是,絕大部分“回爐”地塊成交樓板價超過了上次流拍價格。


在“回爐”地塊溢價成交的同時,依舊有新的流拍地塊出現。


CRIC重點監測城市數據顯示,2019年一季度共有194幅土地流拍,多位于昆明、成都、南通、湛江等城市的遠郊區縣,所處區域大多購房需求導入能力有限、發展潛力評價不高。以昆明為例,18幅流拍土地有10幅位于遠郊的宜良縣,出讓底價約1100元/平方米,較2018年同板塊650元/平方米的土地出讓價格有明顯漲幅;成都流拍地塊多集中在簡陽、崇州、彭州等遠郊的縣市,價格也不具有優勢。


警惕潛在性風險


近期杭州、合肥等城市土地市場高溢價地塊頻出、地價屢創新高來看,二線城市局部地區土地確有過熱風險。楊科偉稱,對房企而言,尤其是那些在過去三年拿的高價地還未消化的企業,還應謹慎應對,畢竟高溢價拿地與“穩地價、穩房價、穩預期”的三穩大方向相悖,一旦引起連鎖性的房價調控再度升級,后期面臨的成本和去化壓力不容小覷。


一位不愿透露姓名的業內人士告訴記者,房住不炒、一城一策仍是調控的主要目標和方式,房價很難再出現迅速攀高的走勢,房企拿地還是應該以確保盈利空間、可持續穩定去化作為第一要務。


除此之外,財政部近期發布的《關于下達2019年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金預算的通知》明確指出,2019年全國棚改開工計劃目標約285萬套,與2018年的626萬套相比,今年減少了341萬套。受此影響,今年各省份普遍下調棚改目標,多個省份降幅超過50%。隨著棚改力度的弱化,三四線城市樓市2019年景氣度難言提升。


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