• 樓市邁過四月,信號已經很微妙了
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-05-06  /  瀏覽:640 次  /  

   一


  不知道各位感覺到了沒有,最近兩股聲浪在劇烈的向我們襲來。


  第一就是大量的非一線城市在激烈的土地出讓,并且獲得劇烈的市場反應,雖然不是地王頻出,但是大家搶奪的意識非常明顯。


  我朋友發給我兩個推送,大家感受下標題。


      這還不是我們常規意義上的主流二線城市哦,上面這個常州,下面是合肥。下面大家可以感受下如今全國各地的場景。


  江蘇省是我身邊感受最明顯的,常州、蘇州、南京、南通正在瘋狂的土地出讓。其中,常州連續4塊的土地溢價率在50%以上,并且到了五月份整個土地出讓的節奏完全沒有停下來的意思,依然會有13塊地1302畝用地的規模待價而沽。


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      然后是浙江,浙江的土地出讓雖然沒有那么高頻,但是每一塊地都意義非凡。杭州的濱江已經購得樓板價4.5萬的用地,我似乎馬上就要聽到各種保本價的故事。


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      而安徽合肥一枝獨秀的是溢價率。正榮、世茂等開發商用一次次的舉牌,直接將城市的溢價提升到了70%-150%。如果沒有意外,未來合肥的土地出讓溢價率會降低,因為初始土地出讓金額會大幅提升。


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      這是最近一個月我感受到的,朋友圈的同行傳播著飛機稿和又雙叒叕拿地的欣喜情緒。


  好,那很多人會問,這是這一個月才發生的么,這是包郵區才有的場景么。


  再給大家看一個數據。


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      這是2019年1月-3月全國各地高溢價率的土地,你會發現這種場景已經持續了一段時間了,只是4月更加明顯而已。


  二


  為什么會有這樣的現象,原因有很多,但是歸根到底有3個方面的因素在支撐。


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      第一個是市場上的筑底需求已經全面構成。如今在用戶基本上已經有房產的基礎上,購買力是否能釋放就在于手上的房子能否賣掉。在經歷過去一年的心態調整之后,如今二手房市場全面調價之后換來現金流的相對充裕。再加上搶人大戰有成效,所以市場需求依然在。這是最基本的原因,很多同行我相信都看到了,但這也是最不重要的原因。


  第二個重要因素就是,站在現在這個時間點,錢又開始便宜了。孫宏斌曾經說過,自己拿地就看2個指標:土地貴不貴和錢貴不貴。毫無疑問,在經歷了一月降準、流動性改善以及M2各種數據回升之后,可以很明顯地看到,開發商的融資氛圍和融資成本都比之前低了。


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      說實話,錢便宜了房企的膽子也就大了,道理也很簡單,這個和專業與否沒有關系,市場上的錢多了,你不借就被別人借走了,你不敢花就給別人超越你的機會。


  在這樣的氛圍下,大部分哪怕是理性的選擇也都是:想那么多干嘛,拿了再說吧。


  第三個不可忽視的原因是,今年1-3月份是難得的政策空窗期,對樓市后市沒有特別高壓強勢的態度。所以,各個城市都在悄悄的增加自己的土地供應量,因為大家都不知道后面政策會怎么樣,所以紛紛選擇現在能多賣點就多賣點。


  那么,這個時候買地對不對、應不應該,其實我也說不準,但是這樣的場面讓我想起了2009年的二線市場和2016年的一線城市,2009年之后主流開發商大肆進攻二線,導致市場激增大量的庫存,常州、無錫不少明明還不錯的城市硬是被冠上了鬼城。


  而2016年的土拍和之后的場景大家應該都還很熟,直接造成上海很多地王至今脫不了手。


  三


  那你說這一波會重演么,起碼目前來看不會,因為剛剛看到土地勢頭起來,還沒蔓延到商品房市場,政策很快就來了。


  威力最大的是這個。


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  重提房住不炒。


  市場上有很多市場算命先生,經常會嘚瑟的一句話就是,房住不炒已經很久沒提了,所以市場馬上要放松了。


  現在你看,再一次強調了。


  各位應該還記得,去年房住不炒強調之后全國各地的政策密集程度吧,我們統計過,2018年樓市調控政策有超過400條,換句話來說,每天都有1.2條政策,就是這樣的節奏才把房價摁下來。


  而今年很快,提了房住不炒后,各地的政策是這樣的:


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  已經有10個城市開始收緊樓市了,其中就包括不少最近土地出讓踴躍的城市。


  最猛的是這個——


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  土地出讓和市場庫存嚴格掛鉤,換句話就是把地方政府和開發商捆綁了,不要想著簡單的把地賣了然后只讓開發商套牢。未來庫存較大的城市,土地指標也沒了。


  這就是趨勢,如果沒有意外,整個市場在空窗了4個月之后,馬上又要進入樓市調控密集周期。


  所以,這里有一個好消息和一個壞消息,好消息是短暫的土地熱不會對后市產生太大的干擾,不論是開發商還是購房者,都是如此。壞消息就是樓市你期待回暖一陽指,幾乎沒有可能了。


  四


  好了,現在就是市場微妙的地方了。用戶信心回暖,開發商很快的用腳投票,但是政策很快又潑了一盆冷水,那么后面到底應該怎么走?我有幾個短頻快的建議和大家分享:


  1、長期嚴控的城市反而是此時最健康的城市,比如說上海。上海一如既往的高壓,但是政策已經2年沒有變過了,這樣的城市能抗住,本質上就是健康的,而且杭州都動不動要賣六萬八萬,可以想象此時的上海性價比多高。


  2、警惕最近出臺限售的城市。限售本質上是鎖住現金流不讓你流動,也就不讓風險暴露出來,應該是調控的最后一招了,最近后面如果有城市要限售了,大家對這個城市要小心。


  3、如果負債很低,可以抄底一些二手房了。這個和外資來買辦公樓是一樣的道理。第一,低負債獲得議價權;第二,買實物獲得好產品;第三,所見即所得不用押寶后面周期。這樣的節奏才是真正意義上的抄底。


  4、如果是投資口的朋友,認真說一句,市場的窗口期越來越短了,別腦子熱,去選邊緣的城市,高溢價的風險比想象中的要大。


  5、營銷口的朋友,其他不多說了,上半年不惜一切代價賣房,要快,別猶豫。


  五


  這就是市場微妙的地方,微妙并不在于東西看不清、看不透,而是每天都在變,伯仲之間就要快速地做決定。很多時候來不及思考,做最壞的打算才能面對最從容的市場。


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