• 國內第一例!法院判決:雙合同無需支付“裝修款”!
  • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2019-03-21  /  瀏覽:1684 次  /  

      日前,武漢某法院的一份判決書“大火了”!

  原因很簡單,在這份判決書上,裝修合同是獨立的,可以單獨解除!

  判決的結果,是購房者無需支付裝修合同上的裝修款,只需要支付裝修合同10%的違約金。

  這應該可以算得上是全國首例了!在雙合同的事情上,購房者第一次贏了!

  這到底是怎么回事?該案又有什么特殊性?


      一

  事情的經過是這樣子的:

  2017年12月底,童某購買了武漢某樓盤,購買時與開發商簽訂了購房合同和裝修合同,約定了裝修價款。

  其中,裝修合同上約定:如果被告逾期付款累計達10天,原告有權解除“裝修協議”和“購房合同”。

  隨后,童某按照合同規定全額支付了購房款,卻一直沒有支付裝修款。不管開發商怎么催,購房者就是不予理會。


      二

  于是,開發商一紙訴訟,把童某告上了,表示房子不賣了:要求解除購房合同和裝修合同,并且讓購房者賠償裝修合同10%的違約金。

  然而,法院在一審后是這么判決的:

  購房者已經支付了全額房款,并沒有違約,所以不支持開發商“解除購房合同”的要求;

  另外,雖然裝修合同中明確約定了“違約情況下可以解除購房合同和裝修合同”,但是法院認為兩份合同是相對獨立的,裝修合同違約不影響購房合同。

  既然購房者在裝修合同中違約,那裝修合同可以解除,賠償10%的違約金給開發商就可以了。

  簡而言之,就是在本案中,購房者不用支付剩余20萬的裝修款,只要給2萬的違約金就可以了!

  判決很簡單,但是卻開了全國的先河。

  在此之前,大部分雙合同訴訟的案子,要么是購房者敗訴,要么是將裝修款歸納為購房款的一部分。

例如,去年廣州(樓盤)的一個案例就將虛假裝修合同判定為無效。

  在這個案例中,開發商在賠付因未按時交樓導致的違約金時,僅將購房合同部分款項作為違約金計算基數,沒有加上裝修款,因此被購房者告上法庭。

  而法院最終判決是:開發商應以購房款+裝修款作為違約金計算基數。

  原因如下:

  購房者與某裝修公司簽訂裝修合同為虛假意思表示,并未真正履行,且違反相關法律規定,應為無效。雙方當事人的真實意思表示為案涉房屋實際交易價款應為買賣合同價款與裝修價款之和。因此,購房者要求以兩項價款之和作為計算逾期辦證違約金的基數,依法有據,應予支持。

  在這一個案例中,雖然法院判定虛假裝修合同無效,但最終并不能發生退回裝修款的效力,只是將其糾正回歸到房屋買賣合同本身。詳細戳這里:關于雙合同的案子,廣州最近是這么判的……


  三

  為什么在武漢的案例中,法院沒有采用這樣的呢?

針對此事,我們也咨詢了廣東南方福瑞德律師事務所的律師。


  律師表示:

  這個案例對房地產市場中的雙合同維權糾紛具有參考價值,要給一審法官一個大大的贊。

  但話說回來,我國并非判例法國家,只能說這種個案對未來“雙合同”房屋買賣合同糾紛的維權者具有一定的借鑒作用。從一審判決書的內容來看,這個案例并非購房者主動發起的訴訟,而是開發商在購房者不主動履行裝修合同、支付裝修款的情況下,由開發商先發起的訴訟。

  其實,從開發商的訴訟請求來看,我個人認為開發商的訴訟方案有點問題,開發商規避政府限價政策制定雙合同,是制定和要求購房者簽訂雙合同的源頭,開發商自身的行為就存在一定的違法性。

  我會建議開發商保守一點,訴請購房者繼續履行裝修合同、支付裝修款并要求購房者承擔違約責任。更何況,本案中的購房者在已經支付全部購房款,履行完《購房合同》的情況下,開發商還要基于雙合同之一的《裝修合同》約定,主張購房者違約要求解除《購房合同》,可以說,這種訴訟方案太激進、有點冒險,也有點咄咄逼人。

但是,話說回來,《購房合同》和《裝修合同》一般捆綁簽訂,《裝修合同》所約定的裝修費用反映的并非真實裝修成本,而是房價款的一部分,其與“毛坯房”買賣合同所約定的價款,共同構成涉案房屋的總價款。可能這樣判,對開發商來講,也不太合理,買房人違約,反而讓其占了便宜。

  實踐中,這種裁判的社會效果可能會引發大量糾紛出現,買房人找資金付清全部房款,然后違約拒絕支付裝修款,等著開發商訴訟。

  司法實踐中,法院審理案件一般是不告不理,你訴請什么法院判什么,開發商的訴訟方案有問題,一審法院這樣判,我個人是支持的。從法律適用方面分析,雖然開發商的《裝修合同》約定一旦裝修合同解除或失效,《購房合同》也應一并解除。如果適用這個條款,對于買房人來講,也是極為不公平的。

  我覺得二審法院可以認定雙合同中的裝修合同無效,認定裝修款屬于購房款的組成部分,認定雙方的行為是虛假的意思表示,讓合同雙方回歸交易本身,最后基于公平原則,判令購房者繼續支付裝修款。作出判決后,可以再對開發商存在違規銷售行為向當地行政部門發出司法建議書,可能這種處理結果會更合適。

臨清房產網

幫助說明 | 法律聲明 | 關于我們 | 收費標準 | 聯系我們 | 留言咨詢
臨清房產網提供臨清二手房買賣、臨清租房、臨清小區大全、臨清房產中介等臨清房產信息的交流平臺
臨清房產網版權所有 Copyright 2007-2020
網站客服QQ:78220635
浙ICP備18050007號
回頂部
18禁网站