• 房地產市場會不會有失去的二十年?
  • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2019-03-10  /  瀏覽:1442 次  /  

      一年一度的小陽春時節,在家庭資產中擁有房產最多的國人,卻被一則消息困擾。房產稅是不是很快出臺,是不是要盡快出脫手里的房產?

原因來自于兩則消息。3月5日,政府工作報告里提及,“健全地方稅體系,穩步推進房地產稅立法”。

就在各種推測層出不竄之時,江蘇發布了一則通告,讓市場某些人驚慌莫名。江蘇表示,根據國家稅務總局統一部署,全省稅收系統將于2019年3月23日(星期六)00:00至3月31日(星期日)24:00期間進行系統切換上線。在此期間無法辦理相關稅收業務,故無法辦理所有涉及稅收的房產交易與不動產登記業務,其它不涉及稅收的房產交易、不動產登記業務正常辦理。

有些人一看,難道說3月23號房產稅就要出臺了?這到底是咋回事?

別緊張,房產稅今年肯定不會出臺,我們以前說過,最快2020年房地產稅出臺,現在,維持原來的判斷不變。

今天,就跟大家說兩件事,第一,房產稅可能什么時候出臺?第二,有房產的人要不要賣?沒房產的人要不要買?

江蘇涉及稅收的房產交易暫停,并不是房產稅要出臺,而是地方房產稅務系統升級。 

房產稅改革需要太多的前提,首先是立法。 

稅收法定,立法是第一步,從物理時間上看,估計在2020年左右房地產稅升級版全新出臺。一個涉及億萬家庭的稅法大修改,必須要經過三讀的程序,還要經過試點。

估計2019年完成“一讀”,聽取意見、修改具體細節,最快的速度是2020年三讀出臺,如果慢一點,大概在2021年出臺,最晚在2022年。不可能拖到2023年,2023年牽涉到下一屆人大,中間流程難以掌控,這就不是穩步推出,而是延遲推出。所以,2022年最終出臺、2023年推出,可能性比較大。

上屆人大任期是從2013到2018年,當時著重于改革論證和草案起草工作,國務院法制辦負責捋清楚現有的房產稅鏈條,哪些增、哪些減,用來平衡總體稅負。3月9日,根據全國人大財政經濟委員會副主任委員烏日圖介紹,最新的進展是,房地產稅法目前正在抓緊完善草案,對重大問題進行論證,待條件成熟提請全國人大常委會初次審議。也就是說,最快也要到2019年年底。 

現在直接推出房產稅,基礎條件也不成熟。比如,不動產登記登記機構、登記簿冊、登記依據、信息平臺“四統一”的工作還沒有完成。

城市集資建房、抵債房這些產權復雜的房子怎么征收?征收的定價、征收的面積怎么計算?是按照建筑面積收稅,還是套內面積收稅?按照建筑面積征收是不公平的,把公攤面積也計算進去征稅,估計反對意見會挺多,以套內面積征收的話面臨重新測定,現實中大量業主侵占公攤面積的“偷面積”怎么處理? 

最近住建部提出的公攤面積,只是結構、地基、配套等規范和標準中的一個問題,房地產的規范是最復雜的,不定下來,就沒有辦法進行批量評估。

房產稅主要用來彌補地方財政,地方政府到底怎么征收?怎么豁免呢,是首套房不征收,二套房征收;還是每個居民劃定一定的居住面積,其他合計征收?通常來說,缺錢的地方房價低,一征收,更沒人買房了。房價高的地方不缺錢,這些城市正在大規模基建,征收房產稅的興趣沒有那么高。

征收效率也是個大問題,企業增值稅征收比較簡單,可千家萬戶征稅,是居民自己申報,還是挨門挨戶的上門征收呢?如果像美國一樣,給每個居民信箱投放繳房產稅的稅單,居民預繳后,第二年再清算,納稅不足的進行處罰,要增加的工作人員就非常多,地方稅收部門要重建,然后大規模的招聘稅收人員?

從上海、重慶的試點就可以看出,征收房產稅真不是個輕松活,單純從財政角度出發,還不如賣兩塊地來的輕松呢。

我相信,不管有多少難題,房地產稅是一定會推出的,房產稅也一定會征,以前暫免的居民自用住宅總不能永遠暫免下去,造成大規模的貧富不均。

房地產稅一旦開征,短期內肯定對房價有負面影響,這一點看看上海和重慶房產稅出臺后的市場也能得出結論。房產稅相當于地方政府手里擁有一項針對房產的做空工具,想做空就提高稅收,提到高峽出平湖的高度,房價一定會跌。澳大利亞、我國香港地區已有前車之鑒。

詭的是,上海、重慶當時房價短期下跌,反而是入手的大好機會,當時買入,市中心房價翻番。香港地區有差餉稅,香港房價照樣高不可攀。美國各州有房產稅,不影響美國在次貸危機之前,形成巨大的房地產泡沫。

房價是房租的函數,也是貨幣的投影。如果房租上升,經濟人口上升,或者大規模的發放貨幣,房價在排除房產稅這個常量的影響后,就會走向正軌,照樣有高峰期和低谷期。以為房產稅出臺,房產價格一勞永逸地保持在一個穩定的平臺上,實在太天真了。

說到這里,就要說到我們對于房地產市場的判斷了。

2018年是個轉折點,從1998年到2018年,20年的房地產黃金時間結束,房住不炒代替了上游的土地財政加下游的房地產市場化。總有一天,房住不炒的理念會大顯威力,現在只是時間沒到。

另一方面,中國的人口紅利期已過,GDP維持在 6%到 6.5%左右,這說明,廣義貨幣20%以上的增長已經成為歷史。

我們葉檀財經綜合判斷經濟、貨幣、人口流動,認為房地產進入高位震蕩期,隨著一線戶籍限制的全面冰消,城市、人口、經濟板塊重新構造。

看過我們寫的十大看好城市嗎?西北的西安、中部的武漢、西部的成都重慶、東部的杭州等城市,成為人口流入最多的城市,新的城市群將在未來二十年逐漸形成。包括粵港澳、長三角城市群中的衛星城,以后洼地將逐漸填平,是除一線城市外,未來人口流入最多的城市,值得重點關注。

國人家庭資產配置房產太多,如果您是富裕一族,手上的房產占家庭總資產的80%以上,到2022年左右是“逃命”窗口期,出脫非中心城市、偏遠的沒有商務配套沒有軌交的樓盤。如果您是剛需,在軌交要道買吧,別指望房價崩盤,這是不可能的。就是有一天房價真的崩盤,您的工作會先崩掉,對您半點好處也沒有。

除非出現特殊情況,我們對近幾年房地產市場的判斷不會變,去年是如此,今年、明年還是不會變。不同的家庭配置不同資產的時候到了,有的需要買,有的需要賣。【臨清房產網


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